Zakup nieruchomości a podatek od czynności cywilnoprawnych
Autor: Szymon Sperling, Doradca Podatkowy nr 12258
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to podatek odprowadzany od czynności uregulowanych w kodeksie cywilnym, czyli np. od umowy kupna-sprzedaży, pożyczki. Tak więc nabywając rzecz ruchomą o wartości rynkowej ponad 1.000 zł. od osoby nie będącej podatnikiem VAT kupujący powinien zapłacić 2% podatku. W przypadku rzeczy nieruchomych np. handel prawami, zwolnienie przy podstawie do 1000 zł nie występuje.
Podatkiem od sprzedaży nie może być obciążony sprzedający (również umownie), chyba że ciąży na nim obowiązek zapłaty podatku VAT. PCC występuje przy sprzedaży:
– rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
– rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą w przypadku, gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Dokonanie czynności prawnej lub uprawomocnienie się orzeczenia sądu w przedmiocie istnienia stosunku prawnego, doręczenie wyroku sądu polubownego lub zawarcie ugody automatycznie zobowiązuje nas do zapłaty podatku. Jeżeli sprzedaż dokonana jest na raty z zastrzeżeniem własności obowiązek podatkowy powstaje w chwili zawarcia umowy, a nie dopiero w chwili przeniesienia własności. Z chwilą przeniesienia własności obowiązek podatkowy wystąpi jeżeli dochodzi do podpisania dwóch umów jednocześnie – zobowiązującej do zbycia i rozporządzającej prawem. W przypadku niezłożenia deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych w terminie 5 lat (od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku), obowiązek podatkowy powstaje w chwili, gdy podatnik powołuje się przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej na fakt dokonania czynności
cywilnoprawnej.
Czas złożenia deklaracji podatkowej ograniczony jest do14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego. W czynnościach zawartych (obowiązkowo lub dobrowolnie) w formie aktu notarialnego lub jego zorganizowanej części, deklaracji podatkowej (PCC-3) nie składa podatnik, a notariusz ( PCC-2 ), który musi uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Podstawę do opodatkowania według art. 6 ustawy o PCC stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Określa się ją na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jeżeli podatnik nie określi ceny lub jego wycena jest nieodpowiednie do wartości rynkowej, organ podatkowy wzywa podatnika do odpowiedniego określenia ceny, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Cena oszacowana przez podatnika może być niższa od rynkowej, jeśli obniżenie zostanie odpowiednio uzasadnione np. poprzez złą lokalizację. Po upływie terminu, bądź po podaniu prze podatnika po raz kolejny nieadekwatnej ceny, organ podatkowy dokonuje jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeśli wartość w ocenie biegłego przewyższa o 33% wartość podaną przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik. Dodatkowo podatnikowi mogą zostań naliczone odsetki karne za nieterminowe uiszczenie podatku.
określona jest odrębnie dla każdej czynności i w przypadku sprzedaży wynosi:
-nieruchomości – 2%,
-rzeczy ruchomych – 2%,
-prawa użytkowania wieczystego – 2%,
-własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego – 2%,
-spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego – 2%,
-wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2 %, innych praw majątkowych – 1 %;
Istotne jest wyodrębnienie wartości rzeczy lub praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki – od łącznej wartości tych rzeczy lub praw
majątkowych. Jeżeli zabraknie wyodrębnienia zastosowana zostanie najwyższa stawka.
Czynności zwolnione z podatku określa art.8 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Są to:
– sprzedaż walut obce, bonów (w tym pieniężnych Narodowego Banku Polskiego), obligacji skarbowych, towarów giełdowych na giełdach towarowych,
– przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze różnych umów określonych w ustawie; muszą one jednak stanowić gospodarstwo rolne, utworzyć gospodarstwo rolne lub wejść w skład gospodarstwa rolnego,
– sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel:
-nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,
-nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,
-nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska
Pobierania podatku nie następuje w sytuacjach, jeśli umowa sprzedaży opiewa na kwotę otrzymanego odszkodowania, pod warunkiem, że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania,
– sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, pod pewnymi warunkami,
– sprzedaż praw majątkowych będących instrumentami firmom w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz. U. Nr 183, poz. 1538, dalej „ustawa”) inwestycyjnym, bądź za ich pośrednictwem, oraz sprzedaż tych praw dokonywana w ramach obrotu zorganizowanego,
– zbycie akcji i udziałów przez Bank Gospodarstwa Krajowego,
– sprzedaż nieruchomości dokonaną w ramach realizacji prawa do rekompensaty.
Czynności niepodlegające podatkowi to:
– umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska,
– umowy sprzedaży lokali mieszkalnych, których stroną jest Wojskowa Agencja Mieszkaniowa,
– umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym,
– umowy sprzedaży rzeczy, które w rozumieniu przepisów prawa celnego stanowią towary wprowadzone do wolnego składu celnego lub obszaru wolnocłowego lub objęte procedurą składu celnego.
Nieruchomość możemy zakupić z rynku wtórnego lub pierwotnego. Jeśli zakupu dokonamy z rynku wtórnego musimy liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości 2% wartości. Podatek oblicza i odciąga notariusz sporządzający umowę, a ciężar zapłaty spoczywa wyłącznie na kupującym. Podatek wystąpi również jeśli dokonamy zakupu z rynku wtórnego od przedsiębiorcy, który pozostaje podatnikiem VAT, a sprzedaży dokonuje ze stawką zwolnioną. Kupując mieszkanie bezpośrednio od dewelopera (rynek pierwotny) nie wystąpi podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynika to z faktu, że spadający opodatkowany jest już podatkiem VAT, bądź z niego zwolniony (zasada wynikająca z art. 2 ust. 4, zgodnie z którą PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a nawet zwolniona z VAT).
Kupując nieruchomość na kredyt, kupujący będzie miał obowiązek zapłaty podatku PCC w momencie ustanowienia hipoteki. Podatek ten wynosi 19 zł lub 0,1 % jeśli dokładna kwota kredytu wraz z kwotą odsetek jest znana i wynika z harmonogramu spłat. Kwotę podatku należy zapłacić w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od chwili nabycia mieszkania (deklaracja PCC-3).
W sytuacji uchylenia skutków prawnych oświadczenia woli (nieważność względna) następuje zwrot podatku, o ile nie minął okres 5 lat od końca
roku, w którym został zapłacony. Zwrot otrzymamy również w sytuacji nie spełnienia się warunku zawieszającego, od którego uzależniono wykonanie czynności cywilnoprawnej.
Pozdrawiam Czytelników.
