Najem prywatny mieszkania a ryczałt
Autor: Szymon Sperling, Doradca Podatkowy nr 12258
Wynajmując mieszkanie możemy wybrać najbardziej opłacalną dla nas formę opodatkowania. Do wyboru mamy dwie: na zasadach ogólnych – według skali podatkowej 18 lub 32 procent (przy dochodzie powyżej 85528 zł rocznie) lub ryczałtem od przychodów, którego stawka wynosi 8,5 procent.
Pierwsza, na zasadach ogólnych, nie wymaga formalności na początku (nie ma potrzeby zgłaszania do urzędu skarbowego). Natomiast, jeśli wybierzemy ryczałt, należy poinformować o tym fakcie urząd skarbowy. W tym celu składamy stosowne oświadczenie, z tym, że:
– złożone przed 20 stycznia pozwala na rozliczanie przychodów z najmu przez cały rok
– osiągając pierwsze przychody w ciągu roku podatkowego, oświadczenie należy złożyć do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód zostanie osiągnięty w grudniu.
Nie zawsze nasze przychody będą podlegały opodatkowaniu. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 43 Ustawy o podatku dochodowym zwolnieniu od podatku podlegają dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu
wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5 (nie ma znaczenia forma opodatkowania).
Aby rozliczyć najem wg skali podatkowej musimy ewidencjonować wszystkie przychodów i kosztów oraz gromadzić wszelkie dokumenty z nimi związane. Wynika to z faktu, że dochodem podlegającym opodatkowaniu jest różnica pomiędzy przychodem a kosztem. W przypadku rozliczenia ryczałtem ewidencjonowania wymagają jedynie przychodu, ponieważ podatek obliczamy biorąc pod uwagę jedynie faktycznie otrzymany przychód.
Mianem przychodów określamy kwotę czynszu określona w umowie. Jeśli osobą wynajmującą jest czynny podatnik VAT, kwota ta pomniejszona zostaje o tenże podatek.
Kaucja pobrana w celu zabezpieczenia interesów nie stanowi przychodu, ponieważ jest świadczeniem zwrotnym.
Natomiast koszty są to wydatkiem poniesione w celu osiągnięcia, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów (art. 22 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych); tj. koszty remontu, podatek od nieruchomości, koszty wynikające z poszukiwaniem najemców itd. Jeżeli jakiekolwiek koszty zostaną wpisane w umowie jako ponoszone przez
najemcę, nie można zakwalifikować ich do kosztów uzyskania przychodu.
Osoba wynajmująca, których dochody z najmu są opodatkowane według skali podatkowej, ma obowiązek, do 20 dnia każdego miesiąca, wpłacić na konto urzędu skarbowego wyliczoną kwotę zaliczki na podatek dochodowy za miesiąc poprzedni. Ustawodawca dopuścił również możliwość opłacanie ryczałtu raz na kwartał. Dokonuje się tego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca
po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony.
W momencie, gdy podatnik nie prowadzi najmu, dochody deklaruje z reguły na formularzu PIT-37 (do końca kwietnia). Natomiast w przypadku, gdy podatnik uzyskuje dochód z tytułu umowy o pracę i prowadzi najem prywatny, zamiast PIT-37 sporządza tylko jeden łączny formularz PIT-36. Roczne zeznanie podatkowe osoby rozliczające się ryczałtem składają w formie formularza PIT-28 do końca stycznia.
Pozdrawiam Czytelników.
